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誰該為前期服務查出的問題負責?
發布者:admin 發布時間:2016/2/2 16:41:01 閱讀次數:
導讀

排煙道排氣道倒裝、反裝、亂開孔,全市都是這樣,其他人都沒有說,你們為什么要提這個問題?對于其他諸多問題開發商回答:現在是抓工期,那些問題等交房了業主提出來后再處理。


誰該為前期服務查出的問題負責?

文/羅勇

 

缺乏前期介入,物管查驗問題多

接到公司的安排來到山東煙臺,對某項目進行物業管理“前期服務”工作,這個項目總建筑面積為688,972平方米,第一期工程共9幢36個單元,總建筑面積約18萬平方米左右。

 

該項目原計劃為2013年6月交房,由于冬天大雪時間到4月份,延遲了交房。截至6月份只有28號一幢大樓進入到電梯安裝階段,還有兩幢依然是封頂原狀。物業管理人員對7幢大樓33個單元的1,196戶住宅進行逐戶檢查,發現了以下14種類型共計1,423個問題,總體情況為:

 

1、有4個單元的電梯機房沒有開窗,其他單元的電梯機房不開對口窗;主要是在電梯運行高峰時不能降溫,容易造成停車的幾率太多;

2、樓梯過道高于電梯廳通道5cm-25cm不等,這樣大風雨天氣和室內管道爆裂時很容易進水到電梯;

3、電梯廳通道和樓梯通道的窗戶上沒有預留排水孔,大雨天氣時雨水很容易從窗戶進到樓梯,再進到電梯;

4、有8個單元衛生間將原來設計的排氣管道預留孔堵上了一個,合并為一個排氣道,這樣會造成隔墻與排氣抽油煙機之間的空隙漏氣,增加室內嗅氣;

5、屋頂天臺和店面露臺漏水;

6、有6個單元的排氣管道和排煙管道與窗戶、下水管道并列,無法安放排氣扇和抽油煙機;

7、外墻大理石采取干掛工藝,但沒有安放角鋼,實際上是點掛,容易造成脫落;

8、排煙道反裝的房間有91處;

9、沒有安放隔煙槽的房間有42處;

10、沒有開孔的廚房排煙管道393處;

11、沒有開孔的衛生間排氣管道有512處;

12、反裝的排氣管道有109處;

13、沒有安放隔煙槽的衛生間有23處;

14、其他問題如玻璃與空調外機排水管無開孔、水泥墻面凸起、外高內低、空鼓脫落等。

 

物業管理人員將上述的問題分項和匯總,上報給開發商工程部。對方的回答是:電梯機房沒有開窗和不開對口窗,電梯安裝公司沒有提出來,等提出來后再處理;樓梯過道高于電梯廳通道、排煙管道與窗戶和下水管道并列、衛生間將原來設計的排氣管道預留孔堵上一個合并為一個排氣道,原來設計的就是那樣,應該去找設計單位處理;排煙道排氣道倒裝、反裝、亂開孔,全市都是這樣,其他人都沒有說,你們為什么要提這個問題?對于其他諸多問題開發商回答:現在是抓工期,那些問題等交房了業主提出來后再處理。

 

有一些問題去整改了,但卻是不負責任亂改,比如26號樓1單元和2單元的排煙管道不管是反裝、倒裝,還是有問題的、無問題的,統統一口氣全部砸一個洞出來;25號樓則全部粉刷掉,讓人看不到有沒有問題(但這本來就是問題)。

對開發商提出的設計問題,設計院回答:他們沒有按我們的設計施工,改變了我們的設計方案,都沒有向我們報告。

 

監理單位則說:這邊是施工單位,那邊是合同甲方,哪一方我們都不能得罪,只能睜只眼閉只眼,干脆不去現場,一旦發現問題還真不知道怎么處理。

 

施工單位則表示:1、承包的價格本來就不高,照目前的施工情況,我們已經虧本了;2、資金沒有全部到位,我們沒有墊付的能力了,現在連工人都沒有了;3、反正是虧損了,再扣罰金,也是虧本,就看甲方怎么處理了;4、工期一拖,業主告的是甲方,不是施工方。

 

明確介入職責,排除隱患保質量

由于現代建筑的設計復雜、技術性強,使用的材料、設備科技化程度高,物業管理前期介入工作在當今的房地產開發中已日趨顯示出其必要性和重要性。許多富有遠見的開發商已將物業管理前期介入工作當作項目實施階段的重要組成部分,共同與物業管理方制訂相關工作流程和規章制度,充分為這項工作提供各種便利,創造各種工作條件。

 

而物業管理方如何在這個階段充分掌握好各項工作重點,更好地為開發商提供高質量的服務,為物業交付時不留下質量缺陷、使用缺陷和管理缺陷打下良好的基礎,是物業管理前期介入人員需要分析研究的問題。

 

筆者認為物業管理企業的物業管理前期介入工作應充分做好以下幾項工作:

一、物業管理企業與開發商簽訂《前期物業管理合同》時應將“物業管理前期介入”納入合同中去,明確雙方的責任和義務。實踐證明,許多未將“前期介入”工作納入合同中去的,都會出現工作責任和義務不明確的問題,致使前期介入工作無法真正實施或者是名存實亡,最終給物業使用人或管理人留下諸多難以改變的遺留問題。

二、挑選合適的專業人員駐場。物業管理前期介入工作是一項專業、復雜的綜合性工作,其中許多工作專業化程度較高,應以派工程技術人員為主,如果派駐人員對專業知識了解不夠,不僅不能服務好開發商,而且會給物業的后期使用和管理留下諸多問題。

三、制訂詳細的前期介入工作計劃、工作流程、規章制度。

四、積極參與項目的前期規劃設計、圖紙審核,了解配套項目是否齊全,有無功能缺失。

五、深入施工現場,及時掌握第一手資料,尤其要了解隱蔽工程的實施情況。對有可能影響后期使用安全的工程應及時向開發商提出。

六、及時收集各類工程資料(紙質資料和電子文檔資料)。做好詳細的前期介入工作資料記錄,管理、保存好各類資料檔案。

七、定期與開發商召開聯席工作會議,對存在使用缺陷、管理缺陷的分項工程及時向開發商提出書面整改方案,跟蹤整改結果。

八、在物業進入施工掃尾階段時,做好各項接管工作。在接管工作之前需成立以有資歷的物業經理為主的接管領導小組,作好接管計劃。小組主要由以下專業人員組成:工程人員、綠化環境衛生管理人員、客服主管人員、財務人員、安全護衛主管人員、檔案管理人員等。

 

原載于《現代物業·新業主》2013年第8期/總第266期


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